Legalizacija objekta — stručni savjeti, planiranje i česte greške | Moj Majstor

Kako izgleda legalizacije objekta korak-po-korak 📐

Što dobivate ✅

• Jasnu provjeru početnog stanja i što je realno moguće legalizirati prema lokaciji i dokumentima.
• Snimku izvedenog stanja i nacrte koji odgovaraju onome što je stvarno izgrađeno.
• Kompletiranu dokumentaciju za postupak, uz kontrolu usklađenosti podataka između nacrta i podloga.
• Podlogu za daljnje korake nakon ozakonjenja (upisi, prodaja, rekonstrukcija, krediti), bez “sivih zona”.

Legalizacija najčešće počinje razgovorom koji izgleda jednostavno, ali spašava kasnije probleme: što je točno izgrađeno, kada, na kojoj čestici i u kakvom odnosu prema onome što piše u katastru i zemljišnim knjigama. Prvi korak zato je prikupljanje osnovnih podloga i provjera podataka: identitet čestice, vlasništvo, postojeći upisi te eventualna ranija dokumentacija. Ako se odmah uoče neskladi (npr. kuća postoji na terenu, a u katastru je prazna parcela), geodet i projektant mogu planirati posao bez “prepravljanja u hodu”.

Zatim slijedi terenski dio, snimanje izvedenog stanja. Geodet mjeri položaj i dimenzije objekta na čestici, udaljenosti od međa, pristupe i druge elemente koji se u kasnijim koracima provjeravaju. Paralelno ili odmah nakon toga, izrađuju se nacrti stvarnog stanja (tlocrt, presjeci, pročelja) i tehnički opis. Tu se često otkrije ključna stvar: ono što vlasnik smatra “sitnicom” može biti bitna promjena (npr. zatvaranje terase, dogradnja kata, promjena krovišta, prenamjena prostora). Dobar tim će sve te elemente popisati i jasno razdvojiti: što se legalizira, što je dio postojeće zgrade, a što su prateći objekti.

Kad su mjerenja i nacrti gotovi, dolazi faza usklađenja: svi dokumenti moraju govoriti istu priču. Tipična prepreka je razlika između geodetske situacije i arhitektonskih nacrta (npr. u nacrtu je duljina fasade drugačija nego na situaciji). Takve “sitne” razlike najčešće završe kao dopuna, pa se prije predaje radi interna kontrola: površine, etažnosti, oznake prostorija, nazivi objekta i adresa moraju biti dosljedni kroz sve priloge. U ovoj fazi ponekad se uključuju dodatne struke ako je objekt složeniji ili zahtijeva posebna obrazloženja, ali kod mnogih obiteljskih kuća fokus je na preciznoj snimci i ispravnoj dokumentaciji.

Slijedi priprema i predaja zahtjeva te komunikacija u postupku. Ovdje je važno znati što je “u paketu”, a što nije: legalizacija nije isto što i projekt rekonstrukcije. Ona opisuje i dokumentira što je izvedeno, a ne projektira novu promjenu. Ako vlasnik paralelno planira adaptaciju ili dogradnju, pametno je to vremenski razdvojiti ili barem jasno odvojiti dokumentaciju, kako se ne bi pomiješali ciljevi. U postupku se ponekad traže dodatna pojašnjenja, dopune nacrta ili korekcije podataka. Najčešći uzroci dopuna su neusklađene mjere, nedovoljno jasno označene etaže ili neprepoznati pomoćni objekti koji postoje na terenu.